“有偿收回”解地皮库存困局 期待“土储专项债”精确因循
证券时报记者 贺觉渊
妥善惩处周转尚未斥地或已开工未完竣的存量地皮，鼓动房地产企业缓解辛勤和压降债务，促进地皮资源高效利用，被住房和城乡成立部列为本轮保交房责任重心之一。近日，天然资源部准备因循处所政府以合理价钱收回企业无力连续斥地的闲置地皮，或者收购法则及停业拍卖中流拍的地皮，用于成立保险性住房。
与近期已出台的各项房地产金融因循计谋不同，因循处所政府收回、收购存量地皮的配套举措将以财政计谋为主，引入处所政府专项债券(以下简称“专项债”)手脚资金因循。受访各人以为，处所政府酌情收回、收购存量地皮，成心于改善房企现款流，也将增多保险性住房供给。专项债的引入可能不及以提供大范围资金因循，但在“节省”原则下，各项配套因循计谋将精确因循部分处所政府周转存量地皮。
以“合理价钱”
收回存量地皮
受近两年房地产阛阓执续调度以及房地产斥地企业资金承压等身分影响，房企拿地愈加审慎，拿地力度亦有所放松，多地出现地皮流拍、房企拿地后未开工导致地皮闲置等景象。把柄中指数据监测，2024年1—4月，世界住宅用地流拍宗数883宗，撤牌75宗，流拍撤牌率28%，较旧年同期进步6.2个百分点，处连年中高位水平。克而瑞地产商酌中心数据自满，2023年末，百强房企总地皮储备去化周期达到4.89年。
偏高的房企地皮储备去化周期与住宅用地流拍率，意味着处所政府收回闲置地皮、收购流拍地皮的计谋空间较大。近期，天然资源部副部长刘国洪在国新办新闻发布会上自满，将因循处所按照“以需定购”原则，以合理价钱收回闲置地皮，用于保险性住房成立。
多位受访各人以为，通过建树一定的回收资本，将匡助房企尽快回流部分资金。中指商酌院阛阓商酌总监陈呆板在经受证券时报记者采访时示意，此举不错更有用地利用地皮资源，并一定进程增多保险房供给，进一步完善房地产“阛阓+保险”住房供应体系。
按照原国土资源部出台的《闲置地皮处理目的》，在次第情形下，市、县国土资源足下部门可无偿收回闲置地皮的国有成立用地使用权。不外，仲量联行大中华区首席经济学家庞溟告诉证券时报记者，本次新政因循处所收回、收购的存量地皮，聚焦于“企业无力连续斥地”和“流拍”，不属于此前实际中闲置本领累计一如期限后政府可无偿收回的情况，处所政府应“有偿收回且支付合理对价”。
因此，能否告成收回、收购存量地皮，中枢在于对“合理价钱”的笃定。5月21日，天然资源部在《地皮储备管制目的(征求宗旨稿)》(下称“《管制目的》征求宗旨稿”)中拟次第，收购地皮的赔偿圭臬，由地皮储备机构与地皮使用权东说念主把柄地皮评估终结协商，经同级天然资源足下部门和财政部门阐发。
陈呆板示意，这评释“合理价钱”将基于面前阛阓情况、地皮的内容价值、改日斥地后劲等多方面身分来详尽探究，既要确保处所政府在收回、收购存量地皮时不会变成财政职守过重，也要最猛进程保证被收回、收购存量地皮的企业或个东说念主大要得到公说念合理的赔偿。
“土储专项债”重启？
为因循处所政府收回、收购存量地皮用于保险性住房成立，天然资源部不仅准备简化责任经过，还准备通过专项债为处所政府提供资金因循，同期提供税收优惠因循。
更多资金的引入，无疑将更好因循处所政府开展回收闲置地皮、收购流拍地皮责任，也成心于保险性住房成立。关于专项债的引入，天然资源部已在《管制目的》征求宗旨稿中提议，将由财政部门认真审核关连地皮储备专项债券(下称“土储专项债”)刊行、还本付息等责任。
地皮储备曾是处所政府专项债券的主要投向规模。财政部于2017年起运行刊行土储专项债，用于因循处所政府照章通过收购、置换、回收等景观获得地皮，进行前期斥地、储存以备供应地皮。据天风证券商酌所统计，在2017年至2019年间，土储专项债年度刊行范围分离约为2425亿元、5905亿元、6765亿元，三年累计刊行范围占比在35%傍边。
2019年9月，国务院常务会议叫停土储专项债刊行。天风证券固定收益首席分析师孙彬彬此前在研报中指出，土储专项债在诓骗过程中，存在以地皮收储的口头，对平台债务或者隐债进行置换的操作可能性，从而带来处所债资金一定进程上空转的可能。
孙彬彬同期以为，地产计谋进一步优化调度，关于土储专项债的赓续性前提本人已不存在。重启土储专项债不错缓解处所政府资金压力，土储专项债将鼓动地皮收入加速回笼。
值得详确的是，《管制目的》征求宗旨稿不仅重提土储专项债刊行，还拟次第储备地皮原则上不再办理国有成立用地使用权初度登记，不得办理不动产典质登记。各人以为，此举意味着利用储备地皮违法融资的步履将被根绝，将幸免改日新增隐性债务的可能。
部分阛阓不雅点以为，用于因循处所政府收回、收购存量地皮的专项债意味着土储专项债重新运行刊行。不外，建诚晟业总司理苑承建对质券时报记者示意，二者天然在资金用途上有交流之处，但此类尚未刊行的专项债显豁在资金用途上愈加精确，指向性更明确。
节省精确施策
为周转存量地皮准备一系列配套计谋后，天然资源部也对处所政府提议明确要求：收回、收购存量地皮应当节省，统筹探究表情进出均衡，不增多政府隐性债务风险。
本年以来，我国新增专项借主要用于市政成立和产业园区基础次第、社会行状、交通基础次第、保险性安堵工程等重心规模，这意味大要用于处所政府收回、收购存量地皮的专项债资金范围可能有限。财信商酌院副院长伍超明还对质券时报记者示意，在多数面对财政进出均衡压力的布景下，处所政府主动加杠杆匡助房企周转存量地皮的意愿不彊。此外，部分地区的保险性住房的房钱酬报率偏低，可能不及以诡秘专项债项方针融资资本。
苑承建对质券时报记者示意，强调“节省”，是幸免处所政府在收回、收购存量地皮时超出自身财政和内容需求盲目活动，是为了舍弃处所政府大包大揽带来债务风险。
在资金因循除外，天然资源部还准备了多项配套计谋因循处所周转存量地皮，比如，关于处所政府收回、收购存量地皮予以保险性住房税收优惠计谋因循。苑承建示意，保险性住房税收优惠计谋包括免征城镇地皮使用税、关连印花税，把柄不同条款免征地皮升值税及契税，以及免收各项行政治业性收费和政府性基金等等，此举将进一步镌汰保险性住房各种资本。
此外，天然资源部还准备实际“收回—供应”并行办理，地皮使用权职权性质不错把柄批准文献变更登记为划拨地皮等举措，陈呆板对此示意，前者将加速地皮的流转速率，提高地皮使用成果；后者不错镌汰保险性住房项方针地皮资本和运营资本。
天然合座资金因循有限，但受访各人深信，各种配套因循计谋将精确因循有需求的处所政府周转存量地皮。在庞溟看来，新政有望当先落地在房地产阛阓库存压力较大、房地产企业流动性较紧、处所政府财政实力和支付才略较好、成立保险性住房和寰球配套劳动次第需求较强、权属明晰手续完备合履历进程高的可收储地皮以及能终局进出均衡的潜在表情较多的地区。