作家：田国宝，题图来自：视觉中国

6月12日，在北京顺义一个楼盘的营销中心，销售东谈主员白涛透过宽大的玻璃幕墙指着外面的工地说，本年年底，屋子的主体封顶了，就不错办理按揭贷款。现在只需要在7天内交10%的首付款，剩余首付款在办理按揭时付清即可。

白涛说的“建筑主体封顶办理个东谈主住房贷款”，源自2007年9月27日央行、原银监会攀附下发的《对于加强贸易性房地产信贷管制的见知》（下称“359号文”）。359号文要求“只可对购买主体结构已封打发房的个东谈主披发住房贷款”。

李建是一家国有大行北京某支行的信贷阐明东谈主，他告诉经济不雅察报，在房地产上行期，多数城市并莫得严格实施359号文，诞生商通过罪责的监理月报等封顶材料提前办理个东谈主住房按揭，埋下了烂尾隐患。

李建说，2023年仍有个别城市的房地产神色，主体结构莫得封顶不错拿到个东谈主住房贷款。经过监管部门放浪治理后，本年以来，近似情况一经大幅减少，现在巨匠都是严格按照轨制实施。

范例封顶放贷

通常情况下，房地产神色取得商品房预售许可证运转对外售售，但各个城市获取预售证的前置条款不同，有的城市要求神色投资强度达到一定比例，有的城市要求建筑主体形象程度达到一定比例。

以建筑主体形象程度看成获取预售证的条款，不同城市的要求也不相通。比如，北京的时常（相对于高规范或安设式建筑而言）房地产神色，要求主体结构达到筹办规画总层数的三分之一，而西安等城市则要求建筑主体结构封顶。

由于不同城市恳求预售证的要求不同，办理个东谈主住房按揭贷款的节点也不同。在北京购房，交清首付款并网签后，建筑主体结构封顶后不错办理按揭贷款；在西安，则是交清首付并网签后即不错办理按揭贷款。

白涛告诉经济不雅察报，破钞者交清首付款并在房管局备案网签后，不错向神色互助的贸易银行恳求个东谈主住房贷款。银行对购房者的贷款天禀进行审核，详情贷款比例及贷款年限。比及神色主体结构封顶后，银行才智放款。

从2022年运转，北京以楼栋为单元恳求商品房预售许可证。破钞者购房时，要是屋子所在的楼栋建筑主体结构莫得封顶，即便银行通过了房贷恳求，也不会披发贷款。

建筑主体结构封顶后，神色公司以监理月报等材料向银行恳求放款，银行实地核查神色建筑本体程度，银行房贷阐明东谈主与诞生商的神色阐明东谈主、营销阐明东谈主，建筑商阐明东谈主及建筑主体拍照，看成封顶讲解贵寓留存备查。达到放款条款后，银即将按揭贷款转入预售资金监管账户。

购房者天禀审核

李建说，天然现在北京一经实施首套首付30%的战术，但各家贸易银行会凭据本人贷款不良率、风控体系等规范，制定一套里面规范，实施规范比监管要求更为严格。

比如，某国有大行北京分行实施首套首付35%、最长贷款期限不卓绝25年的要求，审核房贷时，方式仍按照30%首付、30年贷款期限规范，但批下来的房贷不会约略里面规范。

另一家贸易银行南边某市支行阐明东谈主告诉经济不雅察报，要是购房者作念组合房贷，首付比例及贷款年限等方面需按公积金规范审核。与贸易贷款比拟，公积金贷款审核更为严格。要是公积金只可贷20年，商贷也只可批20年。

除了首付款和贷款年限外，贸易银行对购房者还款才略的审核规范也不同。

第一，收入讲解。有的银行要求购房者单元开具收入讲解即可，但有的银行还需要提供半年的工资卡活水。

第二，收入对月供的袒护率。有的银行要求家庭月收入是月供的两倍，有的银行则要求，家庭收入核算需要剔除其他欠债和刚性开销。

上述支行阐明东谈主说，他所在银行审核房贷时，要求贷款东谈主提供单元开具的收入讲解及关联工资卡活水，贷款东谈主的月开销与收入比划定在50%，月通盘债务开销与收入比划定在55%。

他告诉经济不雅察报，审核贷款东谈主的工资卡活水，不仅看贷款东谈主的收入，也看贷款东谈主的开销。比如，贷款东谈主分裂，每月需要定额支付孩子赡养费，天然不是欠债，但在审核贷款额度时需要将这部分开销看成欠债计入。

李建说，2024年以来，个东谈主住房贷款审核、办理和披发等设施越来越范例，之前的多样乱象基本根绝了。

监管加强

2003年，央行下发《对于进一步加强房地产信贷业务管制的见知》（下称“121号文”）要求，贸易银行只可对购买主体结构已封打发房的个东谈主披发住房贷款，而购买贸易用房则需要竣事验收后才智披发贷款。

2007年9月，央行攀附原银监会下发359号文，重申“主体结构封顶后才智披发个东谈主按揭贷款”。而后，359号文一直是个东谈主住房贷款的主要实施依据。

李建说，公积金贷款一直严格实施359号文规矩，但在贸易贷款限度存在较大弱点。其中既有客不雅施行的需要，也有贸易银行本人的问题，在房价高涨阶段，提前披发贷款的行径并莫得引起太大争议。

从房企角度而言，诞生商需要快速回笼资金，封顶后才智办理按揭贷款无法自豪其对资金的需求。一般情况下，诞生商会提供罪责封顶材料让银行提前披发按揭贷款。

对银行来说，个东谈主住房贷款属于优质业务，是各家贸易银行要点争夺的对象，个别支行对诞生商提供的封顶材料睁一只眼闭一只眼。

上述支行阐明东谈主告诉经济不雅察报，有的贸易银行是房地产神色诞生贷的债权东谈主，为了如期收回诞生贷，部分银行默许支行的非法行径。有些银行坏账率很高，大部分因之前非法披发房贷。

“以前房价一直在涨，购房者不会介意是不辱骂法。”该支行阐明东谈主说，跟着房价拐点降临及多数烂尾楼出现，购房者对贸易银行非法披发个东谈主按揭贷款的投诉大幅上升，这一灰色地带也渐渐引起监管层的热心。

李建告诉经济不雅察报，2020年，泰禾北京院子二期停工事件爆发后，天然北京莫得明确发文，但运转对个东谈主住房贷款进行严格监管。而后，北京地区的贸易银行严格实施“建筑主体结构封顶后办理个东谈主住房贷款”的关联规矩。

2021年1月，上海银保监局印发《对于进一步加强个东谈主住房信贷管制服务的见知》（下称“上海6号文”），要求切实实施359号文。

上述支行阐明东谈主告诉经济不雅察报，2021年下半年，他所在支行的省级金融监管部门召集辖区内贸易银行，对个东谈主住房贷款发出风险警示，辖区内的贸易银交运转严格实施359号文关联规矩。

2022年以来，“断供潮”抓续发酵，加上“保交楼”职责被压的确场地政府身上，寰宇各地赓续加大对个东谈主住房贷款的监管力度。

李建告诉经济不雅察报，跟着各地加大监管力度，寰宇界限内非法披发个东谈主住房贷款的行径大幅减少，但在2023年下半年，仍有个别城市的支行“迎风作案”，这种情况一般会发现一都处理一都。

到了2024年，多数城市个东谈主住房贷款限度的非法行径一经大幅改善。李建说，2024年以来，他莫得听到过哪个城市发生非法披发房贷的音信。

正反面

“主体结构封顶后披发个东谈主住房贷款”的规矩从严密施后，对房企、购房者及场地政府均产生不同程度的影响。

第一，资金压力。之前，破钞者购买新址，交清首付并网签后，银行就运转赓续将个东谈主住房按揭贷款汇入预售资金监管账户，加上预售资金监管较为宽松，诞生商自有资金参预压力相对较小。

严格实施359号文后，神色结构封顶前需要诞生商以自有资金抓续参预。白涛说，主体结构封顶时，诞生商参预资金占建安资本的一半驾驭，要是加上拿地开销，自有资金参预占比在四分之三驾驭。

上述支行阐明东谈主告诉经济不雅察报，有的贸易银行要求神色付清前期工程款后才智办理个东谈主住房贷款。这就使得诞生商自有资金参预压力倍增，尤其是在一二线城市，多数民企因自有资金衰退而不肯意拿地。

第二，购房风险着落。之前之是以出现多数烂尾楼纠纷，除了预售资金监管不力外，另一个主要原因是银行非法披发个东谈主住房贷款，举例河南等地的部分烂尾神色施工程度未到正负零，购房者已运转还月供。

预售资金监管加强及359号文严格实施以来，购房者获取双重保障。白涛说，即等于预售资金监管不力，购房者最多亏空首付款，而不需要职守房贷；一朝主体结构完工，后期交楼风险会大幅着落。

第三，弱肉强食。上述支行阐明东谈主合计，一系列旨在保护购房者的方法落地，一定程度使得资金实力不济的房企渐渐退出房地产诞生限度。

李建说，以前，有些场地监管部门也试图严格实施359号文，但“有诞生商拿营商环境说事，场地政府惦记诞生商撤资或减少投资，也不肯管太死，终末形成多数保楼问题还得场地政府来贬责”。

上述支行阐明东谈主说，个东谈主住房贷款战术严格实施，最先可能是为了减少房地产信贷风险，但本体上也保护了购房者职权。天然房企和银行在历程中都比较祸害，但从长久来看是善事。

（应受访者要求，白涛、李建均为假名）